上两期讲了勾地和产品，其实一个产业地产项目之所以从产品上和传统地产如此的不同，总结下来，还是其中底层逻辑有着本质的区别，在今天为产业项目的获取话题做个最后的总结。

如果非要从术的层面提升一下，那么今天的话题再好不过了，看着这么多产业地产项目游离在产业表面，我们就得掷地有声的提出灵魂三问：我是谁，我从哪里来，我到哪里去，我觉得这个话题有点儿意思。

第一，产业地产的本质是什么？（我是谁）

产业地产的本质是“企业”再无其他，这个答案即是起点也是终点，从这个起点铺开的勾地、产品、招商、运营最终抵达的彼岸就是产业地产。围绕“企业”这个逻辑，地产人面临的市场诞生了新的格局。

举个选址的例子，地产，不论住宅地产还是产业地产，都是基于土地的生意。往大里讲是靠政策的红利，城市扩容进程让房子不愁卖，人口大量涌入的城市总是缺房子的。而制造业发展，让为制造业提供载体空间的产业地产有了金光四射的未来。既然是地产，那么最重要的无非是地段、地段、还是地段，也就是选址，但是住宅地产的地段越靠近市中心越好，而产业地产未必，以惠州仲恺区两个产业地产项目为例，一个坐落仲恺区核心位置，距离深圳1.5小时路程，另一个坐落仲恺区边缘，但临近深圳，车程只需半小时。哪个位置好一目了然，距离深圳近的可以承载外溢产业资源，而中心区的项目客户来自当地，企业能接受的产品价格就不可同日而语。所以你对选址就产生了正确的理解。

第二，我和传统地产的底层逻辑到底相差在哪？（我从哪里来）

住宅地产和产业地产是不同的价值回报链条，一个要求当期回报，一个要求长期回报。其底层逻辑不同在于，住宅的底层逻辑是土地的指标效益最大化，而产业地产的底层逻辑是打造用户需求的产品，有时候你打造的产品为了用户定制而损失了容积率，这种事情住宅根本是不会考虑的事情。

就说勾地，传统地产勾到地基本就大功告成了，而产业地产则刚刚是个开始，低端玩家获益渠道狭窄，等待的就是政府的秋后算账，中端一点的配点咨询机构和增值服务，按照领导政绩需求做到双方满意，高级的则不同，不仅能整合全球科研及产业资源，还能与政府共同招商，甚至共享产业园区财政收入，这些是传统地产和低端产业地产玩家想都不敢想的事情。

要始终坚持五项基本原则：

• 与政府规划保持一致
• 为区域引进知名企业
• 为政府延展服务功能
• 给政府创造亮点政绩
• 为区域发展出谋划策

第三，产业地产的未来？（我要往哪里去）

我认为产业地产的未来是知识密集型和资本密集型的行业，投资可能是园区人的一个必备技能，投融管退，从产业本身赚钱，是产业地产的最终格局。

我们了解了第三个逻辑，你才知道园区为啥投钱搞孵化，投钱搞运营。不过我不喜欢大家讲的投钱搞生态，因为我们知道世界上生态是人造不出来的，不论地球的生态还是产业的生态，如果靠人为去打造一定是个伪命题。所以我们应该更务实的搞好几个真正企业需要的平台，聚焦一两个行业，结合政府的规划，符合地产开发的规律的现金回笼，才是符合我们灵魂三问的一套动作。

有了以上的逻辑我们再看项目就知道，联东U谷为什么上上下下都在研究同一件事，即不同的城市、不同区位、产业定位如何，匹配怎样的产品，搭配哪些服务。而且联东一直在走一条低利润、规模化、标准化的高周转之路。这叫做战略与战术从逻辑出发，实现对刚需的精准打击。

逻辑通了，自然很多事情就相通了，我们跟前期有关的话题也进行的差不多了，用经典的四句话结束这一讲“产业有方向，产品有形象，客户有质量，去化有保障”。