产业地产分享了这么多，挂一漏万的忽然想到最近正在做的一件事情没有讲，其实定位调研规划前面有个前提，就是你得有块地啊，所以把勾地这件事情放在今天来讲一下。

近两年房地产企业的住宅地已经很难拿了，所以大家纷纷转向产业用地，配套住宅和商业，用捆绑的方式去勾地，所以咱们今天讲的勾地，其实就是勾这样的产业用地。

勾地这个词，大家对他的理解真是多种多样，有些人认为与政府做好商务，在招拍挂之前设定好条件叫做勾地，有的人认为旧改锁定项目叫做勾地，还有人认为做一级土地整理算是勾地，包括现在的前期服务商和片区统筹服务商都理解自己的行为叫做勾地。上面这些工作有一个共同点，我们提炼出来就是要与政府勾兑，沟通，表明意向，得到许可。


勾地这个事，无论如何要找政府直接谈，因为你要得到的是政府的认可和许可，所以做这事之前我们得先能确定我们对政府能做出什么样的贡献，政府对要勾地的开发商有什么样的门槛，在我来看，一切不接触政府，不聊实质贡献，不确定项目打造产业目标的勾地都是耍流氓。

政府需要的是片区良性发展，从招商选商的出发点，希望产业地产公司能够带来长期性发展的资源，开发商与政府做各自擅长的事情，最后得到双赢，所以现在政府也需要开发商在拿到地以后做出税收、产值的相关承诺。这些承诺有时候压力很大，比如东莞的松山湖要求拿地企业每亩的纳税就已经200-300万了，什么概念？就是一个企业要50亩地，一年要给政府缴税1-1.5亿的税。一个传统制造企业，10000平米的厂房好一点的产值一个亿，综合税率就按5%算，纳税也就500万，所以看到松山湖的要求，我们就知道了，那里根本不欢迎附加值低的传统制造业，能达到这种税收要求的只能是高科技企业。反过来说，如果综合税率5%，1.5亿税收，年产值就要达到30亿。基本也够一个上市公司规模了，而且这还只是50亩地的要求，你要是做个产业地产项目动不动拿个500亩，可想而知考核压力有多大。

勾地除了以上这些硬指标，还有有一套完整的产业逻辑，毕竟为什么是你能达到这个要求，你有什么资源来实现你今天所给政府讲的一切是很重要的。虽然，大部分产业地产商都会陷入故事讲的太好，最后不能落地的窘境。但是，至少，你自己对自己要做的事情心里得有个谱吧。

八仙过海各显神通，有类似恒大华强之类专门打造强IP文旅综合体的地产商，也有像华夏幸福这样打着产城一体化飞跃式完成全国布局的，不管哪种，产业地产商最关心的还是项目里面能配住宅的比例的问题，如果住宅不能保证现金流迅速回正，那么大部分开发商会遇到现金流问题，功能性物业就更别指望能做到当初给政府的承诺了。因为功能性物业大部分根本不让卖，就算能卖，利润空间也远不如住宅丰厚。这里面还有一个可以深入展开的话题，就是产业地产的商业模式，容我们以后专门给大家讲商业模式的话题，今天先不展开。

产业勾地绕不开的是政府的招商部门，从招商部门一级一级的获取上级领导的认可，最终达到双方都能接受的合作条件，最终到挂牌摘地其中步骤也有七八个。

正是因为后续的这些问题，所以在勾地前，开发商有必要认认真真的梳理自己的产业资源，判断项目落位，调研周边竞品和配套，获取政府的明确需求，把基础工作做在勾地前面。

其实像深圳周边城市，人家政府给你一块地不仅不赚钱，大部分时候还是赔钱的，土地出让金都收不回土地整理和补偿的成本。政府图的是什么，就是为了能够今天花出去一块钱，明天能够产生两块钱的回报，今天已经不是单纯靠讲故事勾地的年代了，先不说捆绑不捆绑住宅，人家500强企业挤破脑袋进来，100%自持还一年保证一个亿税收，你一个产业地产商，要这要那，我政府怎么相信你是真的做产业？

聊了半天，又回到了起点，产业地产的本质要真做产业，然而产业从哪来的问题。好像绕到了先有鸡还是先有蛋的问，答案很简单，要不你自己是有能下蛋的鸡，要不你找别人家借几只鸡来。不论哪一种，回归本质，是产业落地，是给政府拿出满意的答卷，是你真能下出来金蛋，否则项目肯定要面临政府严厉的考核。能做实产业才是本质，又回到了我们产业地产分享最核心的理念，产业运营思维和我们的产业招商工作。

所以，在我们讲了一期勾地以后，我们还是回到了之前的招商运营的话题，也希望关于勾地的介绍能给当今做产业地产的项目一点点启发，今天就分享到这里。