我们讲孵化器，一是因为孵化器已经是产业地产的标配，并且麻雀虽小五脏俱全，能够反映一个运营团队的专业能力。另一方面孵化其实也是一个大的概念，产业何处不孵化，没有围墙的孵化器，其实每个产业园区都在或多或少做孵化的事情。

但产业地产迄今为止的趋势，却不仅仅是孵化那么简单，虽然孵化器成了我们今天产业园区的标配。但是我们今天开篇还是要先谈趋势。

趋势一：跨界化

产业和地产，以前看好像是对立的，而实体企业做给园区，比如海尔和中兴，会被外界批评不务正业。地产公司做产业，就更别提了，所有人都会质疑你挂羊头卖狗肉。

而今天第一个趋势就是跨界融合，不仅互联网让很多行业的疆域模糊起来，比如工业与服务业因为互联网变得合二为一，产业和地产的界限其实也在越来越模糊。实际上二者已经密不可分，我觉得产业是“道”，地产是“术”，产业的端口是地产，地产的回报就是服务产业，两者共同为实体经济繁荣服务，提供我们之前孵化篇讲过的各种培育，资本，技术，市场等服务。跨界成为最主流的趋势。

趋势二：产城化

其实这种趋势被很多地产商包装成为了一个新的名词，产城融合，能做的了这么大项目的地产商实力非凡，而且这样的项目在我看来本身就是具有上市可能的，有稳定的现金回报，有产业和资本的助力，未来完全有可能一个产城项目就是一个上市公司。产业地产项目越来越大，最终，形成了我们谈的产城趋势。

趋势三：合纵化

近年产业地产公司已经上市了20余家，一方面我们看到了资本市场对产业地产商的追捧，另一方面我们看到有资本的产业地产商携资本之力，御运营之术，不停合纵和并购优质项目。

普洛斯并购万通工业地产，华夏幸福并购廊坊科技谷，绿地并购协信，这个行业最终会被资本推动，产生新的诸侯割据的格局。但是这个行业有意思的是，和传统地产并购不同，有很多被并购方被并购之后不但没有退出，而且在被并购后的资产操盘中依然拥有控制权，并且因为并购获得了更多的资源，尤其在那些传统地产并购产业地产的案例中，这些并购者和被并购者居然找到了一种合作机制，形成了“命运共同体”。两者共同完成了一次华丽的转型。

现在全国都在做城市更新，城市更新是否就是大拆大建？就是土地变性？或者旧厂房改造？其实城市更新真正要做的就是这种传统和产业的结合，是基于产业主题的深入挖掘，是城市创新资源的再次组合，同时也是新老地产企业盘活资源的新的出路。

在这种合纵联合式的并购趋势中，伴随着城市新型工业化城镇化的推进，有关学者推算全国工业用地都能盘活，将是一个净收益近百万亿的蛋糕，足以支持十年的高速经济增长，这期间，不知道会诞生多少产业地产巨头企业。既然分久必合，那么合纵就是必然的了。

趋势四：科技化

产业地产项目大了，其建设招商运营逻辑慢慢成为规范之后，拥抱互联网是自然而然的事情，互联网是工具更是一种思维，是客户需求的延伸，空间智慧化，运营智慧化，产业智慧互联，打造各种物联网平台，帮助地产商把业务做成可持续模式，把园区做成可复制模式，把企业业务做成轻资产模式。精准把控必然让园区更加科技化。现在的无人机巡检园区，无人车接驳，刷脸用餐，智慧停车，各种物联服务已经被广泛应用于园区当中。没有未雨绸缪做好科技化准备的项目，如今应当居安思危的考虑自己如何能够在未来更加科技化，智慧化。智慧园区从企业标准变成行业标准乃至国家标准也未尝不是一个趋势

个人浅见产业地产的趋势，跨界，产城，合纵，科技，也许每个人的理解不同，但是我们尚且用这样一个眼光去继续展开我们的探讨。