我们讲过产业地产总是从一个故事开始，但是少数故事能有的够落地，大部分故事都以败局告终。

还是那句话，每个人都喊着要再造一个硅谷，可是直到今天美国的硅谷也就那么一个。有时候我们如果从头开始找问题的话，肯定要从产业园的规划谈起，因为那是这个故事开始的地方。

好的规划内部一定是自洽的，不好的规划存在着各种各样的矛盾。

比如园区能够提供的专业服务不能匹配行业发展需求的矛盾，行业已经加速发展了需求已经升级了，你还只能提供最基础的解决温饱的服务，又没有专业人员跟上运营，自然会产生各种各样的矛盾，就像我们听到某些企业说，那个园区你可不能去，那里要服务没服务，还三天两头找你事儿。

矛盾的背后，其实体现的是在当初规划的时候地产商思维方式的误区。如果产生了矛盾是果，那么误区就是因。

规划中常见的三个误区，第一个叫错位，比如定位过于高端的园区一般都做的不好，比如不了解当地产业结构打算打造一个新的产业集群的项目往往不得善终。

第二个误区叫错估，前几年很多地产商是躺在电梯里就跟着一波行情赚到了钱，错误的估计了自己的产业招商运营能力，盲目复制所谓的成功经验，导致把信心当成了自己能力的一部分，项目自然不会做好。

第三个误区叫错信，错误的相信了政府的各种承诺，与政府走的太近，或者政府一换届，整个项目就不好往下推进了。一般错信的问题在内地比较严重，这不是大家都说投资不过山海关吗。

因和果之间还有一些要素，也就是在因和果的空间里面，会有很多产业地产商犯错误的点，这些点积累起来就变成了那个不好的结果。

规划中常见的错误点我们举几个例子，比如：定价脱节，产品定位错了，定价自然会跟着错；比如节奏失调，产业地产又不是传统地产，如果用传统地产思维追求建设速度，那这个项目肯定死定了，慢慢建，根据客户需求的改变，逐步改变自己的产品去适应客户和这个市场才是正确的打开方式；再比如缺乏专业人才、盲目的选址、过分依赖地产部分回笼资金或者过分地依赖政府政策、再或者只玩概念而实际上产业资源非常薄弱。反正就应了好多年前我爱我家里面葛优说的那句：幸福的家庭都是一样的，不幸的家庭各有各的不幸。

历史是一堆灰烬，但灰烬深处尚有余温。我们总说三人行必有我师，其实也未必三个人里面就有一个比你强的人，也许三个人都不如你强，但是他们犯了一个错误，你看到了，下次你躲过去了，没有犯同样的错误，也叫做三人行必有我师。

其实谈了失败的规划，其实也是想说，做园区和人生一样，对于没有航向的船，无论什么风都不是顺风，规划真的很重要。

园区的规划不仅是一个故事，在做园区初期就应该想到未来的招商和运营。所以一个好的规划至少应该完整的考虑六个方面：选址规划、产业规划、产品规划，商业模式规划、招商规划和运营规划。如果你都考虑到了，起码才算是一个完整的规划。

每一个规划展开很多该考虑的问题。

比如选址和产业规划的时候你要考虑当地政府的痛点，一个地方落地，重要的不是你能做什么，而是当地政府需要什么，你能不能解决政府的需求。比如商业模式规划的时候你必须能够想清楚的可行性和真正的怎么赚钱的问题。对于你拿一块地的时候如果把选政府，选领导，选城市，选地块放在一起，你会把这四个如何排序的问题，你项目未来的租金收入、物业收入、投资收入的回报能不能形成良好的商业模式。问题很多，需要把这些点都想好了，一个项目自然就会有一个好的果在那里等你。

所以用果来回溯因的时候，我们叫不知死，焉知生，如果我们能够从一些失败的规划中总结出一些应该重视的要素，哪怕少走几个坑，就算是本次分享的价值了。