我们今天谈一个词：孵化，因为这绝对是一个具有中国特色的产业地产词汇。话说孵化器如果从中国第一个项目：武汉东湖技术创业中心算起，居然也有30年的历史了。

当然在30年前你要是大街上说你是做孵化器的，十有八九大家以为你是干养殖场的。就像1990年北京中关村有个大牌子上面写着通往中国的信息高速公路的时候，总有人以为那是一块路标一样。

但是最近几年大众创业万众创新的口号直接让孵化器成为了盘活废旧楼宇的利器，以至于如今国内孵化器数量超过了7000家。什么咖啡，众创空间，创新工坊真是让实体企业，传统地产商为之着迷，先不管能不能赚钱，干起来再说。有句话叫“大江南北皆创业长城内外尽咖啡”。

孵化器的种类也很繁杂，你比如像36氪这种媒体做的，也有创新工厂这种搬硅谷模式的，还有BAT大佬们自己办的，地产商们做的更不在话下，论起源孵化器源于美国，1959年的时候是一个叫曼库索的家族接管了一栋闲置的大楼，建立了世界上第一个孵化器，贝特维亚工业中心。后来各国纷纷效仿建立孵化器，欧洲喜欢叫企业苗圃，台湾比较喜欢叫育成中心，其实都是一个事，直到中关村的建立大概已经到了1988年的事了。

 

据说武汉光谷还有个孵化器博物馆，这个我也没有去看过，但是据说光谷当年是中国是第一个提出轻资产运营概念的机构，当时光谷还首创了“企业会诊”模式，说起来真的很先进，这不就是今天的私董会吗？想想我们今天有多少孵化器能够为入驻的企业进行企业会诊？我们就知道我们做的有多不专业了。

说实话孵化器可能是产业地产里面对专业性要求最高的了，而且可能是最难盈利的一个产业地产领域。

孵化器的特性无一例外的是以地产为载体，所以先有了地产开发，然后通过租售完成自己的原始积累，所以我们有时候很难分辨真的做孵化器和还是二房东是有道理的，一开始，大家其实都是二房东；到了中后期，才能靠资本运作实现长期收益，这时候两者区别才明显起来。

还有一种孵化器行业里叫做“孵化器+”，指的是实体企业打破自己的疆界开始建设一个创客生态的平台，这种机制海尔在做，宗毅的裂变式创业在讲，包括现在的电商比如韩都衣舍也在做。有的时候我反而更看好一点后者。

孵化器的运营方大喊着要服务产业的同时，孵化器本身又是就是一个待孵化的项目，项目就要有进入和退出的机制，就要有盈利的模式，如果都不能说清楚的话，这一定不是个好项目。说起来“进”“退”就需要发达的资本市场支撑，在美国风险投资和孵化器几乎是同时诞生的一对“孪生兄弟”，所以孵化的本身，就是我以前从事的工作内容，叫做咨询+资本。

当然，“退”比“进”更难，真的投了一个项目，项目的股权如何交易才是个真正的难题，你等企业上市固然好，但是周期真的很漫长。所以美国发明过一种场外交易的方式，百分之一百让市场来说话，但是在中国，这个事情真正难在两个前提，一个是谁来评估企业值多少钱，第二是如何提高诚信降低风险，比如找个机构来担保之类的。对于那些还上不了新三板科创板的小企业来讲，这条路还需要有真正的金融高手来摸索任重而道远。