当下你操盘一个园区，定位生物医药产业园，规划也做了，产品标准厂房为主，办公研发为辅，一开始设计的时候都有哪些坑呢？

说心里话，真的是做过医药园区的运营商脑子里第一想到的就是先找客户，一开始都不知道客户在哪里，做一个医药园区，大概怎么做都很难逃脱企业需求不同而带来的浪费。

比如，武汉东湖一个专业医药园区，已经算国内很专业的团队，在建设时考虑到了各种相关问题，包括自己建设污水处理站，把生产蒸汽系统直接接入园区，做了双回路供电系统，这些绝对是招商的亮点。问题是你不知道哪些企业要哪些企业不要，只能都建起来，200多亩地这几项就投入4000多万。从后来招满了企业，整体园区运营过程来看，生产蒸汽企业用的比例并不大，现在一年光这一项就亏200万。

其实这是一个老问题，一开始做规划的时候，谁能知道园区企业排放量多大，用蒸汽量多大，用电量多大，做大了浪费，做小了，不够用比浪费更麻烦。

再说管井，为了园区美观，不破坏外立面，现在的园区企业的管道统一走管井，若真是大企业，一个企业把你管井就用满了，别人没法用了。排污口也是，200平方放一个，还是150平方放一个？这成本也不一样，医药企业对排风系统要求非常高，到底怎么建？这些都是做园区不得不面对的问题。

再比如，污水处理厂你是有了，其实做医药和器械的还要产生一些固体废弃物，也就是我们常说的危废，这些谁来处理。量太小了，可能都没有人来收，量太大了，没那么多配额给你。


                                                       生物医药企业需要的GMP车间

最后我们说产品，也就是你盖的房子，就连盖房子也是要交学费的，干过生物医药产业园的人都知道，厂房层高净高不能低于4.2米，否则通不过GMP认证，所以产品多数要做4.5米，能不能做5.4米，没必要，很浪费成本，地产公司喜欢的高大上在产业里面完全不适用，5.4米降到4.5米，每一平米给到企业手里单价能差1000块钱，最终落得实惠的是企业。

多解释一下GMP洁净厂房，一般做好了洁净，生产用的空间一般也就2.6米，上面其实是通风和检修通道，如果层高是4.5，那么4.5-2.6=1.9米，检修人员进去大不了弯一下腰就可以了，5.4米-2.6米，你留一个2.8米的检修通道难道是为了练广场舞吗？肯定不是，对吧？

现在很多产业地产做研发办公的项目，一楼做的好高，感觉是很气派，带来的问题就是空调效果不好，而且实际上企业也用不着，很多企业4米做研发就够了，你弄到7米每平米建设成本都要超7000了，吃亏的还是企业，当然你说可以打成两层用啊，政府现在比谁都明白，这是打擦边球的做法，不管是不管，一管就是问题。

生物医药企业喜欢方方正正的户型，柱子越少越好，但是单层面积还不能太大，800-1000就行，利用性最好。单层1500平米好不好？不一定好，通风效果是问题，消防报批也会受到影响。

医药企业还有一个有意思的现象，你看我们一般的生产企业都是生产放一楼最好，生物医药企业不是，有很多企业要上楼往顶层放生产，办公研发在楼下，为什么呢，因为要排气，生产放顶楼排气方便，管道走的少，这都是产业的特色。

于是你的定位，规划产业链都想清楚了，还要面对这么多问题，要不说产业地产不好做呢，问题就在这里。理论上最完美的是操盘团队，能够提前知道客户在哪，尽量定制去做一部分，而不是大而全的先建好。

做生物医药园区也有好处，就是这些企业一般落地了十年八年肯定不会跑，因为硬投入太大，所以不会轻易搬走，你就陪着入驻企业一起成长就好了。

说到厂房产品顺便多提一句。有时候看联东做产品挺有意思，产品品质其实并不高，但是卖的好，说白了，就是企业感受到了实惠，三四千的厂房企业买得起，还有资产保值升值的空间，说白了，产品的竞争力一定程度上就是从省钱省的厉害体现出来的。

当然联东也有做的不够好的地方，就是房子卖的快，很少见到做出真正的产业集群，想来这世界上的事情也没有十全十美的。

交过学费自然就会知道市场要什么，怎么能做出又卖得好，又节约成本的产品才是关键。为了降低售价，灵活的针对市场。同理，产业地产也不适合刻板的定价原则。什么建设成本加10%，这种定价方式都是不考虑市场的。为什么？因为，高层的成本肯定高于多层厂房，但多层厂房更好卖，都按一个规则定价，这个卖亏了，那个卖不出去了，这些可能都是地产公司转型做产业所必交的学费吧。