中商咨询会分批次的对产业及产业园区进行分析，内容是由中商咨询的一位产业技术专家讲述而来。

1979年，在改革开放的“马前卒”袁庚的建议下，中国第一个真正意义上的产业园区，也就是中国第一个对外开放的工业园区——深圳蛇口工业园成立，那一年，也被成为中国产业园区的元年。

蛇口填海，领先全国“时间就是金钱，效率就是生命”，这就是深圳速度。
 

时至今日，产业园区已经走过了40个年头。40年来，它从80年代初期单一的“租售”模式，到90年代以高新科技园区为主流，再到新千年复合型总部经济的大潮流，以及近十年来产城融合为导向的生态链综合体模式，已经走过了几个不同的历史阶段。

2019年，担负聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等重要使命的产业园区又走到了一个节点。然而，能否使之更进一步的创造凝聚力，通过共享资源、克服外部困难，带动关联产业发展，从而有效地推动产业集群的形成，成为摆在产城人面前最为需要审视的问题。

近两年都在谈产业园升级，原因很简单，因为深圳地少了，产业都在升级，何况产业园也应该升级了。升级往哪升呢？所以我们就要给产业园先进行断代，断了代了，我们就知道了方向，我们也有的谈起产业园往什么方向升级了。
 

1.0  工业园区阶段，产业状态是生产加工，建筑形态为工业厂房，纯靠税收优惠，最早的工业园，晚上和鬼城一样。

2.0  工贸园区阶段，产业状态是技术研发，大家意识到了加工是低附加值的，高附加值的在微笑曲线两端呢，建筑形态为多用建筑，以商业配套为服务特点。

3.0  科技园区阶段，产业状态是产业升级，建筑形态为绿色建筑，都意识到了不能再污染了，绿色低碳，产业升级，腾笼换鸟阶段，其实并没有增加当地的价值。

4.0  产城社区阶段，产业状态是产业链群，建筑形态为产城一体，企业办社会，很像我们小时候，一个产业园就是一个上市公司。区域里面有生活配套，商业，产业，有出售有自持，合作共赢是这个阶段最大的服务特点。

4.0 的时候对产业园里面的人的要求也变高了，要求招商的人运营的人要懂产业。

如何让企业生意更好做才是核心。给企业一个理由，而不是给政府讲的故事。

产业地产的升级方向，本质上是一种“产业园区价值创造”的过程，不是卖房子，卖物业，对接了资本就叫价值创造，其实价值创造挺难的，就像华为搬到了松山湖就创造了价值了吗？这是个值得思考的问题。

其实每个行业都很难颠覆自己，毕竟你让用户思考下一代手机，他们只能在现在的基础上，用摩托罗拉诺基亚的用户很难想象苹果手机，一个埋头苦干自己行业的企业，也很难想象一个产业园能给自己创造什么价值。所以，我们做产业园的人其实是在做这个产品和价值创造，所以我们要融入产业，要不停的考虑：想找什么样的企业，组成什么样的产业群，产业链条有多长，产业成长周期有多久，产业处于什么阶段，产业集群以后迸发出哪种特性，如何聚合符合这些特性的硬件产品和软件服务，以及应如何平台化的把这些需求服务变得立体化等等。这就是我所谓的真正创造价值，是下一代产业园必须做的事情。

我们试图找一条园区发展之路，民族在危亡的时期，中国热血青年最向往的“园区”是延安，和平时期，人们最向往的园区是深圳特区，园区只是一个概念，就像深圳的口号：跟着党一起创业一样，我们应该在新中国成立70周年之际，认真的审视实体经济的未来，然后去丈量下一代产业园区的规划，这样自然相得益彰。