在当前结构调整、中美贸易摩擦、产业结构变革、国内外环境变化的新时期下，我国经济发展已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，迈入转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。因此，长期支撑中国经济与产业发展的各类产业园区也遭遇到了各种不同的发展制约因素和瓶颈。产业园区在产品模式和运营模式等方面如何突破创新，实现园区的转型升级，是目前各大园区发展所面临的核心问题。
在上篇我们介绍了产业园区和创业孵化园区都有哪些区别，产业园区未来发展趋势。今天我们来探讨下产业园区的运营趋势将会如何发展？
产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，各地园区在管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理、开发及运营是一个充满智慧的过程。如今的园区主要有以下五种不同的运营模式。
| 序号 | 模式类别 | 不同模式概况 | 特点 | 举例 |
| 1 | 政府运营模式 |
1.在行政主导型园区比较常见； 2.园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用； 3.同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。 |
1.适合于一些规模小，管理简单的园区。 2.对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。 |
扬州邮政跨境电商产业园 |
| 2 | 投资运营模式 | 通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。 |
1.长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报； 2.对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。 |
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| 3 | 服务运营模式 | 园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。 | 强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。 | 杭州软件园 |
| 4 | 土地盈利模式 | 目前，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，然后进行地产开发或转让。 | 这种模式更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常的强大，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。 | 中关村软件园 |
| 5 | 产业运营模式 |
1.一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要做一个产业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台，园区也做好了与企业一起唱戏的准备。 2.园区会对一些有实力的入驻企业进行投资，甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目。 |
1.运营模式的产业园往往要具备三种职能：行政职能、服务职能和企业投资运营职能。 2.对园区的管理能力和运营能力都提出了很强的要求。 |
南京江北新区产业技术科研园，规划多个产业一起运营，有招商、投资、独资，运营复杂，然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势。 |
通过分析以上不同运营模式的产业园，结合中商咨询集团中商研究院对产业园的分析研究，未来产业园区主要有以下几大运营发展趋势：
一、产城融合发展趋势
以前传统园区大多通过优惠政策和低廉的土地成本来吸引企业入驻，但是由于周边配套不足，导致大量园区企业和员工形成入园、回城的“潮汐”现象。
随着产业园区的演化和发展，园区需要承载大量多元化的功能，这使得城市要素和生产活动在园区内聚集，进而推动产业园区的城市化进程，推动园区经济与城区经济逐渐走向融合。因此，一些园区为了顺应这一趋势，从单一生产型园区逐渐规划发展成为集生产与生活于一体的新型城市。
二、园区物业资产自持配套发展趋势
在国家鼓励物业资产自持、越来越多的地方政府要求园区自持等政策，倒逼产业园区的盈利模式、运营模式发生改变，从原先开发模式走向运营模式。并且，产业园区通过物业资产自持能保持后续园区品质管理、准确一贯的产业定位，有利于培育先进产业集群、落地地区产业规划等，促进园区内在价值提升。
三、园区服务细化与标准化发展趋势
众所周知，产业园区的核心是产业发展。但在市场评价中，通常出现了一种错配现象：产业园区服务即是房地产销售和租赁。这种现象导致对外无法获得相应的市场估值，对内难以建立有效的绩效组织。中商认为产业园区若想创新升级则亟需有效的价值发掘和价值表达。除了载体业务，产业园区应积极提高产业孵化、产业运营、产业服务的能力，真正具备产业导入的能力。
目前，产业园区的政策已大致相同，而软服务则各不相同，未来产业园区可从三大方面建设服务体系：一是市场服务，整合市场化、社会化服务机构资源提供科技金融、人才服务、技术创新、市场营销、科技中介以及其它各类专业服务等；二是园区服务，依托自有资源直接面向企业提供的多元化服务，包括：空间载体服务、基础设施服务、公共设备设施服务、物业及城市配套服务、园区文化构建服务等；三是政务服务，整合各级、各条线政府资源，提供政务办理一站式服务等。
四、盈利模式多元化发展趋势
随着“新经济”的快速发展，园区物理空间成为“共享资源”，对应的园区盈利模式也由传统的“物业租售模式”向“投资共生模式”、“服务模式”转变。通过成立产业投资基金，入股入园企业，同时提供专业化的服务，共同享受入园企业的成长收益，园区开发运营企业和入园企业形成利益共同体。
五、园区运营专业化发展趋势
作为经济发展的重要载体，现有产业园区普遍存在空心化、同质化、招商盲目化的现象。中商认为，产业园区运营主体不仅在专业度尤其是主营方向需要提升，还要在产业服务、资源积累、政策理解、供应商整合等有深刻理解，集中优势资源服务于园区产业的发展，从而提高产业园区的核心竞争力。
因此，中商咨询集团产业研究专家分析产业园最终要回归到产业的本身，通过专业的品牌打造和管理输出搭建平台，以高效的资源配置手段和系统化的园区布局，深度挖掘产业的内在价值，打造推动区域经济发展的新增长极。中商咨询集团则完美的做好了助力地方政府、产业园区进行产业定位、精准招商、监管运营的准备。